¡Si estás pensando en invertir en un inmueble en USA recuerda que puedes contratar un crédito hipotecario como extranjero y acceder a las excelentes tasas de interés que hoy los bancos norteamericanos nos ofrecen a todos los extranjeros!
¿Vale la Pena un Crédito Hipotecario en Estados Unidos?
El costo del dinero en este momento en USA para los extranjeros están en un nivel muy bajo; por lo que el apalancamiento es una excelente opción para invertir sin descapitalizarte.
Antes de tomar esta decisión, será necesario que elabores un plan y un presupuesto para conocer los gastos inherentes al crédito y corrobores cuantos recursos necesitas para realizar tu compra.
Así como cuando compras una bolsa o unos zapatos y realizas un cálculo de cuanto cuestan, cuál será el beneficio, si necesitas tomar tus ahorros o solo pretendes pagar con una tarjeta de crédito cuidando que el pago no afecte tus gastos; así también es necesario planear y analizar el costo-beneficio de comprar una casa y decidir si utilizarás todos tus ahorros o parte de ellos para realizar dicha compra.
La sugerencia es que jamás agotes tus ahorros. El crédito hipotecario es un buen amigo que te permitirá tener hoy la casa o departamento que incrementa tu patrimonio a cambio del pago de un porcentaje % de interés.
Los Bancos en Estados Unidos
Es importante que consideres que los bancos en USA prestan máximo un 75% del valor del inmueble, dependiendo del tipo y lugar en donde se encuentra el mismo. Esto significa que no necesariamente el banco te prestará ese 75 %.
Regularmente los bancos deciden el porcentaje de aforo o loan to value (LTV) dependiendo del tipo: condo, townhouse, single family, apartment, etc. y/o ubicación: Oceola County, Boca Ratón, Houston, etc; por ello hay que considerar tener recursos para el enganche (down payment) de mínimo un 25%.
Costos de un Crédito Hipotecario en Estados Unidos para Extranjeros:
Adicional al down payment (enganche), será necesario considerar los siguientes costos:
AVALÚO. En todos los créditos hipotecarios, los bancos solicitan un avalúo para conocer el valor comercial del inmueble. Este avalúo debe ser emitido y avalado por peritos certificados. El avalúo nos sirve como referente para determinar el monto final del crédito.
COSTOS DE CIERRE. Los costos globales del cierre cuando interviene un crédito hipotecario, son de alrededor del 7% sobre el valor del inmueble. Estos costos incluyen los siguientes rubros:
Costos bancarios por apertura de crédito. En este concepto se engloba la comisión que cobra el banco por el otorgamiento del crédito y también se incluyen los servicios del loan officer (bróker hipotecario).
Costos de la compañía de título y abogados. Honorarios de los abogados, escrows, emisión del título de propiedad, seguro de título, entre otros.
Costos impositivos de Ciudad y Estado. Dependiendo de tu fecha de cierre, el banco cobra anticipadamente algunos impuestos de la Ciudad y del Estado.
SEGUROS. El costo de los seguros dependerá mucho del valor de la propiedad. Antes del cierre, el banco solicitará realizar el pago de un año por anticipado de la/las pólizas; sin embargo en las mensualidades del préstamos se continuará pagando el costo mensual del mismo; de tal forma que siempre tendrás pagado un año anticipado en tus seguros.
Hazard Insurance. Este seguro protege a tu inmueble del peligro de desastres naturales.
Flood Insurance. Este seguro tiene cobertura para pérdidas a la propiedad o contenido causado por inundaciones. Regularmente no es una cobertura incluida en la póliza del seguro de hogar, pero se puede agregar como cobertura adicional. Solo en las zonas de alto riesgo de inundación, es una cobertura obligatoria en un préstamo hipotecario.
RESERVAS. Las reservas son “x” número de mensualidades que los bancos norteamericanos solicitan que se comprueben en saldos días antes de llegar al cierre. Éstas pueden ser desde 6 hasta 24 meses; es decir, el banco pide que compruebes que hoy tienes “X” (desde 6 y hasta 24) mensualidades del préstamo hipotecario en tus cuentas.
Estas reservas tienen las siguientes características:
Solo se comprueban, es decir, se envía un estado de cuenta con lo que se comprueba que ya se tienen esos recursos.
Algunos bancos piden que las reservas permanezcan en una cuenta de inversión por 1 año, pero este requisito depende de la resolución del banco que otorga el préstamo.
Las reservas deben estar en una cuenta en USA.
No todos los bancos solicitan reservas.
Este requisito NO es un gasto, es un requisito de comprobación de solvencia económica.
HOME OWNER ASOCIATION (HOA). Es USA es muy común en muchas comunidades residenciales pagar un HOA. El objetivo de esta cuota es ayudar a mantener una atmósfera limpia y solidaria en el vecindario. Además, cuando se compra un condominio, una casa adosada o una casa unifamiliar dentro de un desarrollo, también se puede encontrar esta estructura de pago (HOA).
Puntos Claves del HOA
Es muy importante que consideres los siguientes puntos:
Muchos condominios, cooperativas, e incluso algunos vecindarios tienen HOA (homeowner’s association) formadas por miembros residentes.
Los miembros de las HOA se eligen entre los residentes y sirven para mantener los terrenos, el seguro principal, los servicios públicos de la comunidad, así como las finanzas generales del complejo de edificios o la comunidad.
La mayoría de las HOA exigirán a todos los propietarios de las unidades que paguen un cargo mensual de mantenimiento y también pueden exigir cuotas especiales de una para cubrir grandes gastos de la comunidad.
En los estatutos de la homeowner’s association (HOA) se especifican las responsabilidades de las asociaciones y las de los propietarios.
El HOA no está incluido en el costo de la mensualidad del préstamo; sin embargo es un gasto que debes considerar al momento de realizar tu análisis.
CONCLUSIÓN
Analizando todos los puntos anteriores, considera que para tu compra necesitas contar con por lo menos un 37% del valor del inmueble -más las reservas - para que puedas cubrir el monto del down payment (enganche) y costos de cierre.
Siempre es recomendable que te acerques y asesores de un experto que pueda guiar en tu compra.
La compra de un inmueble en un país distinto al tuyo es una decisión importante que merece toda la atención y estudio previo. Consulta a un buen abogado, a un buen realtor y a un buen bróker hipotecario (mortgage advisor) para que tu compra se convierta en la mejor decisión de tu vida!!
Acércate a un experto que te ayude a realizar de forma ordenada e inteligente la compra de tu casa o departamento. Recuerda que estar bien informado te permitirá evitar errores que pueden costarte mucho dinero.
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