La inflación plantea un desafío para el financiamiento de bienes raíces comerciales. A medida que la presión inflacionaria eleva las tasas de interés, el costo de financiar las inversiones inmobiliarias comerciales también puede aumentar.
Las hipotecas comerciales de EE. UU. originadas en 2021 tenían una tasa de cupón promedio de 3.7% para productos de tasa fija de 7/10 años. En marzo de este año, esta tasa había subido al 4,3%, 60 puntos básicos adicionales. Los aumentos en otros instrumentos de tarifas podrían predecir más aumentos de tarifas comerciales si las relaciones tradicionales continúan.
El mercado de hipotecas residenciales es más profundo y más líquido que el de las hipotecas comerciales y este mercado está mostrando estrés por las tendencias inflacionarias. El promedio residencial de tasa fija a 30 años de Freddie Mac subió a 5.0 % en abril, frente a un promedio de 3.0 % en 2021. Claro, el promedio de Freddie cayó mucho más que las tarifas comerciales durante las peores partes de la pandemia, por lo que es No está claro que las tasas hipotecarias comerciales aumenten en la misma medida en los próximos meses.
Dicho esto, a lo largo de los años, las tasas hipotecarias comerciales han promediado 55 pb más que esta tasa hipotecaria residencial. Si esta relación simplemente volviera a las tendencias normales, la lectura del 5,0 % de abril implicaría que las tasas hipotecarias comerciales subieran al 5,5 % o al 5,6 %. Nuevamente, aún no hay suficientes datos disponibles para tomar esa decisión, pero las conversaciones con profesionales de la industria en las últimas semanas sugieren que los costos de la deuda comercial están aumentando, particularmente para el producto más riesgoso.
Si las tasas hipotecarias suben debido a la inflación, los valores de las propiedades enfrentarán desafíos. Suponga que uno compró un activo logístico a una tasa de capitalización del 4 % con deuda a corto plazo en 2021 a una tasa de cupón del 3,7 %. Esos 30 pb de diferencial entre la tasa de capitalización y la tasa hipotecaria dejan algo de espacio para el flujo de caja libre fuera del servicio de la deuda. En 2023, cuando un préstamo a corto plazo alcance su vencimiento, ¿qué sucede cuando esa tasa de cupón del 3,7 % se eleva al 5,5 %? ¿Habrá un próximo comprador dispuesto a pagar con las mismas tasas de capitalización bajas cuando las tasas hipotecarias sean más altas?
Si los ingresos de la propiedad no crecieran lo suficiente en el ínterin para compensar el mayor servicio de la deuda que se enfrenta a medida que los préstamos vencen, alguien asumiría una pérdida. Sí, muchos inversionistas han estado suscribiendo sólidos supuestos de crecimiento de los ingresos, pensando que el entorno económico en recuperación seguirá creciendo rápidamente o que la presión inflacionaria misma impulsará los ingresos. La agresividad relativa y la dependencia de esos supuestos de crecimiento de los ingresos serán un punto clave para sobrevivir frente a los costos hipotecarios más altos.
Por Jim Costello. Fuente original aquí
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